北京进深 徐迪 7月5日，石景山璟悦长安开盘。
16栋住宅楼共计700套房源，预售价6.92万-7.41万元/㎡区间，整体均价约7.2万元/㎡。
官方开盘海报显示，当日成交217套，去化率超三成。
璟悦长安全盘准售面积7.41万㎡，预售均价7.2万/㎡，总货值约53.38亿元。
均价最低的12#楼为6.9万/㎡，首层房源6.64万元/㎡起。
均价最高的6#楼，超过7.57万元/㎡，次顶层房源单价接近7.76万元/㎡。
开盘现场数据反馈，项目成交均价在6万元/㎡左右，部分特殊房源单价低至5万元+。
产品面积段83㎡-133㎡区间，做出了11种户型。
刚需产品为主，133户型只在中央两栋18层小高层边户，总共70多套；
其余均为110以下户型，97㎡/107㎡两种建面占比约80%。
1#、4#、7#、9#、10#、11#、12#楼，以及15#楼，均为小高层产品。
主力建面107㎡/108㎡户型，少量105户型，产权得房率75.7%-77.2%区间。
其中，建面108.6㎡两室两厅，套内面积83.25㎡，产权得房率76.7%；
建面107.8㎡两室两厅，套内面积83.23㎡，产权得房率77.2%；
建面104.93㎡两室两厅，套内面积79.48㎡，产权得房率75.7%。
2#、3#、13#、14#楼为洋房，有97㎡边户/中户和107㎡两个建面3种户型，产权得房率80.9%-83%区间。
其中，建面110.41㎡三室两厅，套内面积89.32㎡，产权得房率约80.9%；
建面95.09㎡三室两厅，套内面积78.37㎡，产权得房率82.4%；
建面107.62㎡两室两厅，套内面积89.32㎡，产权得房率83%。
中央两栋5#、6#楼为18F小高层，边户为顶配133㎡户型，中间户为107户型。
建面132.94㎡四室两厅，套内面积105.39㎡，产权得房率79.3%。
小区东西侧各有一栋东西朝向的厢房。
8#楼共6层12户，为起步建面83㎡，产权得房率76.8%；
16#楼14层退11层，共39户，中间户为108户型以及95㎡“阶梯”户型，边户为85㎡户型，产权得房率均为78.3%。
其中，建面83.61㎡两室两厅，套内面积65.47㎡；
建面85.06㎡两室两厅，套内面积65.33㎡；
建面94.48㎡两室两厅，套内面积72.56㎡；
建面108.47㎡两室两厅，套内面积83.31㎡。
璟悦长安所在首钢设备处收储项目1617-0001、0003地块成交于今年2月8日，由首钢房地产以28.01亿元底价摘得，住宅楼面价约3.2万元/㎡。
0001地块为综合性商服用地，地上建筑规模2.73万㎡，控高36米，绿地率20%；
0003地块为二类居住用地，地上建面7.59万㎡，控高60米（局部80米），绿化率为30%。
0003住宅地块即璟悦长安项目，规划16栋6-18F洋房+小高层，层高3米-3.1米。
01
建设单位在回复方案公众反馈意见中提到，项目依据《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》要求，打造设计合理、形式多元、场景多样的住宅阳台。
阳台为开敞式内凹阳台。一方面，内凹阳台可通过与建筑立面的深度融合，增强立体感与韵律感，提升整体视觉效果；另一方面，在寒冷地区，凹陷结构可减少冷风直吹，提升保温效果。
本项目南北两侧阳台进深均不大于1.8米，面积计算均符合规范要求。
项目1号楼、2号楼、3号楼、10号楼一层局部设置架空层，打造室内外融合的共享绿色公共空间，作为居民公共活动、交往空间使用。本项目架空层设置符合相关要求。
作为新规产品，项目有4栋楼做了首层局部架空层，分别是北排的1-3#楼，以及南面正门连着的10#楼。
两道景观大门，央景下沉会所，外加1000平米室内健身房。
配置称得上是“好房子”，但部分楼栋排布过密，18层总高近55米的楼层，南北间距仅10米左右，北排甚至只有9米出头。
具体来看，4#-7#楼均为18层，总高54.6米，与北排的1#-3#楼南北间距分别为11.12米、10.05米、9.07米和9.01米。
最南排12#楼17层，总高51.6米，与北侧8#楼距离13.7米；
13#和14#楼均为10层洋房，高度在30米，与北侧10#楼距离分别为10.27米和9.96米。
地块正南正北朝向，东西略长，非常适合打造大面宽产品。
但在16栋住宅楼里，罕见地出现了两栋东西朝向的厢房。
分别是位于小区西南角的8#楼和东南角的16#楼，其中8#楼是唯一的6层洋房。
小区南北各有一处地下车库出入口 景观大门，南侧1#门占地面积更大，为正门。
北门连着的2#楼，旁边是一栋3层高的配套楼，按照规划配建了30㎡党群服务中心，1000平米室内体育设施，以及一处100㎡公共厕所。
出让文件中提到，上述公服配套设施无偿移交相关主管部门，所以是对外开放的配套，不为小区业主专用。
两道大门分别连接了一栋住宅楼，大门直接进到住宅楼，不常见的设计。
这两栋楼均为首层架空，对于这两栋楼的业主来说，动线是从府门直进宅门，穿过架空层才是下沉庭院。
优点是离大门近，回家方便；缺点是“穿堂风”，隐私性比较差，另外这种门对门的“直冲煞”设计，有些人会有所顾忌。
02
产品方面，整体看来赠送面积不少。
根据户型不同，东南西北均有阳台，进深约1.7米，从户型图来看，完全是结构内建筑；另有侧边飘窗+转角飘窗等。
阳台虽然没做到通面宽，但南北都有，加上大尺度飘窗，端户房源为转角飘窗、一整面侧边飘窗。
使用率预计能达到85-90%，当前石景山新盘的天花板，80平户型可做出小三居。
据悉，项目为满配精装，包括全屋华为智能系统、极致收纳空间等，趋近于“拎包入住”的程度。
但是部分户型过于古怪，东西通透，南/北无窗，老式塔楼才有的户型。
东南角还有十几套倒阶梯式户型，东边没窗户，北边只有卫生间和厨房有窗；客厅西向阳台；双主卧套房设计，西南转角全景飘窗，有一间正对着入户门，两个卫生间有一间为暗卫。
顶配133四居两卫，算是最“正常”的户型了。
南向三开间，主卧和客厅外接双联阳台；
4.1米宽厅，餐客等宽，厨房北边还有一处内嵌阳台，1.7米进深可以放下市面上任何一款双开门大冰箱。
整个西面墙都做了飘窗，除了北边中间的卧室，其余3个卧室都有飘窗。
主卧视野绝佳，270度转角阳台 侧边飘窗；主卫有近6平米面积，双台盆设计，没做浴缸，有点浪费，收纳空间充裕。
全部算下来，133户型赠送面积在16㎡左右。
主力107三居两卫，共3种户型，内部格局差别较大。
B户型都是边户，10米面宽，南向三开间，客厅面宽3.6米，略显局促；
南阳台在客厅和次卧外边，主卧为转角飘窗；南向次卧没有卫生间，门外做了双开门的储藏间；
北卧室窗子朝西；厨房北边外接1.1米进深阳台，这个尺度照理说是设备平台，但看户型图标记要计一半面积；
除此之外，主卧有衣帽间，入户门进来4.5㎡的空间，可做玄关柜和家政间，收纳空间丰富。
C户型分边户C1和中间户C2两种 ：边户面宽10米，中间户面宽9.5米。
户型图做的是一个南北大两居版本，南边客厅和次卧打通；
没有独立玄关，入户门左手边是公卫，隔着厨房，没有紧挨次卧。
107边户赠送面积超14㎡：南阳台10.88㎡ 北阳台3.52㎡（C1户型为3㎡），送一半面积，飘窗7.15㎡全赠送。
中间户赠送尺度远低于端户，客厅南阳台 厨房北阳台 主卧南向飘窗，总计不到8.5㎡。
B2就那个是奇葩的阶梯户型，建面95㎡三居两卫。
这个户型很难描述，又好又不好的。
好的是四开间朝南，95㎡三个阳面卧室，估计只有这种阶梯户型能做到了。
不讲究朝向的话，这个户型设计好了出来的效果会很惊艳。
双主卧套房，都是西南转角飘窗，视野很好，但是这个户型在小区西南角，紧挨着围墙，低层估计也没什么景观可看。
入户门所在的东侧无窗，客厅西边是落地窗的大阳台，北边是卫间和厨房，南边是一间小卧室。没有独立餐厅，餐桌可以靠东墙挨着厨房放置，电视和沙发摆放位置就很尴尬了。
大概能接受这种户型的，对沙发和电视之类传统配套也不一定是刚需。
不知道这个户型会不会做样板间，还挺期待的。
97户型房源数量占比四成左右，进深14米，面宽7米出头，接近2:1的比例，户型狭长，虽然也是南北双阳台，但通透性和采光都很一般，特别是中间户。
边户客厅阳台+飘窗，有270度视野，但主卫仍然是暗卫。
G、H都是东西向户型，房源数量不多。
G户型在小区西南角的16#楼，和那个阶梯户型在同一栋楼里。
建面85㎡，在北阳台的加持下，做出了三居，全明户型，得房率应该还是挺高的。
最大的缺点是全屋仅有一个朝向的小窗户，在主卧卫生间里。
H户型建面82㎡，户型图是两居两卫，东西各一个，西卧室带独立卫生间，暗卫；
东边卧室也可以拆成两个小卧室，满足多成员家庭需求。
03
项目开发主体北京首景房地产开发有限公司，成立于2025年3月，注册成本1亿元，北京首钢房地产开发有限公司100%持股。
首钢地产主要在建房地产项目在北京、重庆、贵阳，总投资额为187.11亿元，已投资额113.57亿元。
璟悦长安所在地块属于新首钢高端产业综合服务区东南区范围，是未来石景山区产业转型升级的重要载体空间和文化、体育、休闲活动集聚区。
商业方面有京西大悦城、环宇荟、喜隆多、六工汇、山姆会员店等；
医疗方面有石景山医院、朝阳医院京西分院、301、302医院等三甲医院；
教育方面，一诺国际幼儿园、北京市丰台一幼、北京市十一学校石景山学校、石景山区北辛安小学、北京市石景山区实验中学等。
根据《“多规合一”协同平台审核意见的函》，地块设计方案需征得北京京投公司同意意见。
轨道一体化要求体育场南街站B1出入口、无障碍出入 口、安全出口、地下通道等附属设施与SS00-1617-0001地块一体化结合设置。
1号线支线与11号线二期规划在体育场南街站实现换乘。
这么看来，首钢璟悦长安日后也算是临铁项目，具有相当大的出行优势。
以首钢为核心，石景山拥有大量的老破小，且商品房较少，随着近几年的城市更新，城市界面改善的同时，板块新房出现集中放量，但成交情况不甚理想。
首钢璟悦长安周边主要在售新盘为中海长安源境和长安玖章，都是中海新城操盘的项目。
1、长安源境（源境苑）共7栋住宅334套房源，定位刚改，户型面积段为105-145㎡，南北双阳台。
2024年9月21日首开，销售指导价7.68万/㎡。目前网签131套，去化率约46%，成交均价6.2万元/㎡。
2、长安玖章（禧章苑）规划建设8栋7-10F住宅楼，共180套房源，定位高端改善，户型面积段为183-236㎡平层四居。
2024年9月28日首开，销售指导价7.68万/㎡。目前网签92套，去化率51%，成交均价7.7万元/㎡。
3、再远一点的还有中海寰宇天下天镜（泽瑞苑），2024年3月和6月两批次共884套房源。
目前网签195套，去化率22%，成交均价7.2万/㎡左右。
4、2023年底入市的北京元玺（元禧景园、元禧雅园）。
首钢建投+招商蛇口+香港置地联合开发，14栋住宅楼共818套房源，销售指导价7.8万元/㎡，成交均价7.3万/㎡。
网签套数366套，去化率约45%。
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